J’ai reçu une «trousse» cette semaine de la part de Me Stéphane A. Pagé, avocat en droit immobilier depuis plus de 13 ans devant les tribunaux.

Le message de Me Pagé est simple: vendre sa maison sans courtier = plein de problèmes et aucune protection.

La trousse que j’ai reçue contient 3 éléments:

1- Une ligne directe et sans frais qui vous permet de contacter Me Pagé pour une consultation gratuite dans le cas où vous hésiteriez à retenir les services d’un courtier immobilier pour la vente de votre propriété, lors de laquelle il pourra vous expliquer les risques que vous prenez;

2- Un document qui résume des jugements rendus lors de transactions sans courtier;

3- Une offre pour une consultation téléphonique gratuite, à partir d’un numéro de téléphone sans frais, pour mes clients qui ont des questions juridiques.

 

Voici plus d’informations que j’ai reçues avec cette trousse et le document qui résume certains jugements rendus lors de transactions sans courtier :

LES GENS DOIVENT SAVOIR!

 Comme avocat pratiquant en litige immobilier depuis 13 ans, je conseille et défend des gens et des entreprises aux prises avec des problèmes. De plus en plus souvent, je suis contacté par des gens qui ont tenté de transiger seuls, sans courtier. Ils se retrouvent en situation difficile.

Pourtant, vendeurs et acheteurs s’exposent à pleins de pièges s’ils ne font pas affaire avec un courtier immobilier. Les tribunaux ont même rendu des jugements mentionnant clairement : qu’en mettant en vente une propriété sans courtier, le vendeur se prive d’un professionnel de l’immobilier et réduit son bassin de clients potentiels.

Chez Bouchard Pagé Tremblay avocats nous mettons l’accent sur l’information et la prévention. Depuis le printemps 2011, nous avons mené une campagne d’information unique sur les risques de transiger sans courtier immobilier. Nous espérons avoir ainsi pu aider des gens désirant vendre ou acheter une propriété en leur évitant bien des ennuis.

SANS COURTIER…AVEC DES PROBLÈMES!

 Vendeurs et acheteurs s’exposent à pleins de pièges s’ils ne font pas affaire avec un courtier immobilier.  Je suis contacté par tellement de gens qui vivent des cauchemars en ayant tenté de transiger seuls, que je veux informer le public des risques qu’ils encourent en tentant de sauver une commission.

Voici le résumé de quelques cas réels qui ont nécessité des procédures judiciaires et pour lesquels des jugements ont été rendus.

Stéphane A. Pagé, avocat

Un acheteur décide de ne plus acheter

 Un vendeur met en vente sa propriété sans courtier. Une promesse d’achat est acceptée. Elle ne contient aucune condition de financement. Le vendeur avait fait une offre sur une autre propriété et lève la condition à l’effet de vendre la sienne. L’acheteur n’obtient pas de financement de sa banque. Il se désiste. Le vendeur remet sa propriété en vente, cette fois ci par l’intermédiaire d’un courtier  et poursuit l’acheteur en dommages.

L’acheteur est condamné à plus de 12 000.00$ de dommages envers le vendeur. Le vendeur aura vécu bien du stress, des ennuis et des problèmes pour avoir tenté d’éviter une commission.

( Lesage c. St-Laurent  AZ 50157103)

La promesse d’achat indiquait tel quel

 Le vendeur met en vente sa propriété sans retenir les services d’un courtier. Le vendeur rédige lui-même même l’offre d’achat en mentionnant que la propriété est vendue tel quel (sic).Pour sa part, l’acte de vente mentionne que la vente est faite avec la garantie légale.

L’acheteur poursuit le vendeur en vices cachés. Le vendeur présente une requête en inscription de faux en mettant en cause le notaire et en attaquant la validité de l’acte de vente.

Selon l’acheteur, il n’y aurait eu aucune discussion quant à l’exclusion de la garantie légale. En l’absence de courtier, le tribunal doit s’en remettre aux témoignages des parties elles-mêmes.

Le tribunal rejette la requête du vendeur mentionnant que l’exclusion de garantie doit être clairement exprimée pour produire ses effets. La clause tel quel n’a aucune valeur juridique de sorte que l’acheteur peut invoquer la garantie contre les vices cachés.

Bien évidemment, les parties, dont le notaire, ont dû consacrer temps, efforts et énergie en plus d’engager des frais d’avocats pour défendre leur point de vue devant cette ambiguïté.

(Lapierre c. Juteau 2005 CanLII22755 QC CS)

Encore un cas de désistement de l’acheteur  

 Le promettant vendeur poursuit le promettant acheteur en dommages à la suite de leur refus d’acheter un immeuble.

L’acheteur conclut, sans l’intermédiaire d’un courtier, une promesse d’achat sans condition un terrain pour subdivision avec vieille bâtisse. L’acheteur se désiste en invoquant que le vendeur ne peut lui fournir une expertise géotechnique concernant la capacité portante du sol et l’absence d’amiante. Le vendeur transmet quand même un rapport sur la capacité du sol. Le vendeur tente mais sans succès de rejoindre l’acheteur. Il intente une action en passation de titre et en dommages. Le vendeur subdivise ensuite le terrain et revend de sorte qu’il ne réclame maintenant que les dommages.

Selon le tribunal, même s’il a raison, le vendeur devait minimiser ses dommages. Selon les mots du tribunal jamais le vendeur n’a retenu les services d’un professionnel en courtage immobilier pour l’aider de sorte que le vendeur n’a pas pris tous les moyens et faits tous les efforts nécessaires pour vendre son immeuble et tenter de réduire ses pertes.

Le tribunal a donc réduit de 10 000.00$ les dommages du vendeur en condamnant l’acheteur à lui payer 38 000.00$.

( Belaval c. Perreault 2010 QCCS 5420)

Agir sans l’aide d’un courtier réduit le bassin d’acheteurs potentiels

Un acheteur s’est désisté de sa promesse d’achat. Les vendeurs remettent la propriété en vente sans courtier. Les vendeurs poursuivent  en dommages pour 82 697.74$ en  réclamant, entre autre, les versements hypothécaires jusqu’à la revente.

Le recours des vendeurs a été rejeté le 5 octobre 2009. Le tribunal mentionne qu’en agissant sans l’aide d’un agent, les vendeurs ont réduit leur bassin de personnes intéressées. C’est leur choix. En agissant ainsi ils n’ont pas pris tous les moyens à leur disposition pour réduire leurs dommages.

(Mercier c. Bernier 2009 QCCS 4758 )

Achat d’un condo de façon imprudente

Un nouveau propriétaire reçoit une cotisation spéciale de 19 000$ en raison de travaux majeurs à la toiture. Il a acheté le condo sans courtier. L’acheteur prétend avoir demandé au vendeur l’état de la toiture et aurait eu comme réponse qu’un fonds d’environ 30 000.00$ était prévu à cet effet. L’acheteur n’exige aucun document (budget, rapports, preuve des sommes détenues dans le fonds). Le vendeur prétend avoir informé l’acheteur du mandat confié à un architecte. Il ne fait pas inspecter la propriété en affirmant que de toute façon son neveu est avocat !!!

Ce qui devait arriver arriva. Or, dans le procès-verbal de la dernière assemblée, soit avant la visite, un architecte avait été mandaté pour expertiser et qu’une cotisation MAJEURE serait demandée. Ce procès-verbal n’était pas disponible. Le coût des travaux dépassera finalement les 5 00 000.00$ dont 50 000.00$ pour la toiture.

Le tribunal considère la preuve contradictoire sur les discutions avant l’achat et que malgré la dénonciation du mandat confié à l’architecte, l’acheteur a acquis sans poser de question ou tenter d’en savoir davantage.

Le tribunal a rejeté toute la réclamation de l’acheteur.

( Buies-Mainguy c. Dufour 2009 QCCQ 217)

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