L’année 2026 marque un tournant majeur pour l’investissement immobilier au Québec. Après une année 2025 record avec 97 214 transactions selon l’APCIQ, le marché se stabilise et offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs avertis. En tant que courtier immobilier avec 25 ans d’expérience, j’ai observé des changements significatifs qui façonnent le paysage d’investissement québécois.

Le marché locatif québécois en 2026: un marché serré

Le secteur du logement locatif au Québec demeure tendu. Selon le rapport annuel de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le taux d’inoccupation des appartements à Montréal est de 2,5% en 2025, en hausse par rapport au plancher de 1,5% atteint en 2022, mais toujours sous la barre du 3% qui représente un équilibre sain. À Québec, la situation est encore plus serrée avec un taux d’inoccupation de seulement 1,0%.

Ce contexte de marché locatif tendu est favorable aux investisseurs. Les rendements locatifs sont plus prévisibles, et la demande excède largement l’offre dans la plupart des secteurs. Pour les propriétaires qui offrent des logements de qualité bien situés, cela signifie des taux d’occupation élevés et une stabilité de revenus appréciable.

Les quartiers émergents: où investir en 2026

Alors que le centre-ville de Montréal reste prisé, plusieurs quartiers périphériques gagnent en attractivité. Des secteurs comme Griffintown, le Plateau-Mont-Royal et certaines poches de la Rive-Sud offrent des opportunités d’appréciation immobilière intéressantes.

Je recommande particulièrement les zones situées près des transports en commun majeurs et des pôles d’emploi. L’accessibilité et la commodité attirent les locataires de qualité, ce qui garantit une stabilité de revenus. Les investisseurs qui achètent dans ces zones stratégiques bénéficient à la fois d’une appréciation du capital et de revenus locatifs réguliers.

Immeubles multi-unités vs condos: quelle stratégie choisir?

L’une des questions les plus fréquentes que je reçois concerne le choix entre investir dans un immeuble multi-unités ou un condo locatif. Chaque option présente des avantages distincts.

Les immeubles multi-unités (duplex, triplex, quatre-plex) offrent une diversification du revenu et une meilleure protection contre les périodes d’inoccupation. Selon les données de l’APCIQ pour février 2026, le prix médian des plex dans la grande région de Montréal se situe à 850 000 dollars, en hausse de 7,6% sur un an. Avec plusieurs unités plutôt qu’une seule, le risque financier lié à l’inoccupation diminue considérablement.

Les condos locatifs, en revanche, nécessitent moins d’engagement en capital initial. Le prix médian d’un condo dans la grande région de Montréal est de 430 000 dollars (+2,4% sur un an, source: APCIQ). Toutefois, il faut tenir compte des frais de copropriété, qui peuvent être imprévisibles. Pour les investisseurs ayant un capital plus limité ou cherchant une gestion simplifiée, les condos demeurent une option viable.

Ma recommandation: les investisseurs sérieux devraient envisager les immeubles multi-unités comme leur première acquisition. C’est la voie la plus rapide vers la construction d’une richesse immobilière durable.

L’impact des taux d’intérêt sur vos calculs d’investissement

En 2026, le taux directeur de la Banque du Canada est à 2,25% depuis mars 2026, ce qui influence directement la rentabilité de vos investissements. Pour les propriétés locatives, les taux hypothécaires sont généralement plus élevés que pour une résidence principale. Consultez votre courtier hypothécaire pour obtenir les taux les plus compétitifs selon votre profil et votre mise de fonds.

Rappelons que pour les propriétés de 1 à 4 logements où l’investisseur occupe l’une des unités, la mise de fonds minimale est de 5% sur la première tranche de 500 000 dollars et de 10% entre 500 000 et 1 500 000 dollars (source: BSIF). Pour les propriétés purement locatives (non-occupées par le propriétaire), une mise de fonds de 20% minimum est requise.

Il est crucial de calculer votre rendement sur investissement en tenant compte de ces coûts. Assurez-vous que le revenu locatif net couvre confortablement vos paiements hypothécaires, taxes foncières, assurances et entretien. Demandez à votre courtier immobilier de vous fournir les revenus et dépenses réels de la propriété visée avant de prendre votre décision.

Considérations fiscales pour les investisseurs québécois

La fiscalité immobilière au Québec offre plusieurs avantages aux investisseurs informés. Les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les assurances et les frais de maintenance sont tous déductibles du revenu locatif imposable. Consultez un comptable spécialisé en immobilier pour optimiser votre structure fiscale.

Un élément important: le gain en capital n’est imposable qu’à la vente de la propriété, et seulement 50% du gain est inclus dans votre revenu imposable (pour les premiers 250 000 dollars de gain en capital, au-delà, le taux d’inclusion est de 66,7% depuis juin 2024). Cela signifie que vous pouvez laisser votre patrimoine immobilier croître sans pression fiscale immédiate. C’est l’un des avantages les plus puissants de l’investissement immobilier à long terme.

Attention: n’oubliez pas que le Tribunal administratif du logement (TAL) au Québec encadre les augmentations de loyer. Consultez les indices d’augmentation publiés annuellement par le TAL pour planifier vos revenus. Pour 2026, les propriétaires doivent justifier toute augmentation supérieure aux indices recommandés.

Stratégies gagnantes pour 2026

En résumé, voici les stratégies que je recommande pour réussir en investissement immobilier en 2026. Cherchez des propriétés dans des quartiers bien desservis par les transports en commun avec un marché locatif serré. Privilégiez les immeubles multi-unités pour diversifier vos revenus et réduire le risque d’inoccupation. Analysez minutieusement les revenus et dépenses réels de chaque propriété visée. Optimisez votre situation fiscale avec l’aide de professionnels.

L’investissement immobilier reste l’une des meilleures stratégies de création de richesse à long terme. Avec 25 ans d’expérience et plus de 2 000 transactions à mon actif, je peux affirmer que 2026 offre réellement des opportunités solides pour les investisseurs avertis qui font leurs devoirs et s’entourent des bons professionnels.

Passer à l’action

Prêt à commencer votre parcours d’investisseur immobilier? Je suis ici pour vous guider. Avec mon expertise de 25 ans chez RE/MAX du Cartier, je peux vous aider à trouver la propriété d’investissement qui correspond à vos objectifs et à naviguer tous les aspects du processus. Contactez-moi dès aujourd’hui à charles@charlesperreault.com pour une consultation gratuite et personnalisée. Votre avenir immobilier commence maintenant!

Sources et références

• APCIQ – Baromètre du marché résidentiel, février 2026
• SCHL (CMHC) – Rapport sur le marché locatif, 2025
• Banque du Canada – Taux directeur, mars 2026
• BSIF – Règles de mise de fonds et qualification hypothécaire
• Tribunal administratif du logement (TAL) – Indices d’augmentation de loyer

---

Charles Perreault, Courtier Immobilier
RE/MAX du Cartier, Mont-Royal, Québec
25 ans d’expertise | 2000+ transactions