Il y a deux ans, on pouvait vendre presque n’importe quelle propriété avec quelques photos et une pancarte. Ce temps est terminé. En juillet 2026, les inscriptions en vigueur dans la région métropolitaine de Montréal ont grimpé de 17 % sur un an pour atteindre 19 790 propriétés, pendant que les ventes reculaient de 10 %. Votre propriété n’est plus la seule option de l’acheteur.
La bonne nouvelle, c’est que les prix tiennent. Le prix médian d’une unifamiliale dans la RMR a progressé de 4 % sur un an pour s’établir à 650 000 $, celui d’un plex de 6 % à 865 000 $. Sur l’île de Montréal, l’unifamiliale a même gagné 7 %, à 817 500 $. Vendre reste très payant. Vendre n’importe comment, beaucoup moins.
Le prix de départ décide de tout
Si je devais ne retenir qu’une seule leçon de mes 25 années de pratique, ce serait celle-ci: le prix affiché le premier jour détermine le prix final, même quand on le baisse par la suite.
Voici pourquoi. Une propriété nouvellement inscrite bénéficie d’une fenêtre d’attention intense: les acheteurs actifs et leurs courtiers regardent les nouveautés en priorité. Si le prix est juste, cette fenêtre génère des visites, les visites génèrent des promesses, et plusieurs promesses simultanées créent une saine tension.
Si le prix est trop haut, il ne se passe rien pendant ces semaines cruciales. Quand vous corrigez ensuite, la propriété traîne déjà un historique. Les acheteurs se demandent ce qui cloche. Vous finissez par vendre plus bas que si vous aviez affiché le bon prix dès le départ, et plus tard que prévu.
Les délais de vente actuels illustrent l’enjeu. Dans la RMR de Montréal en juillet 2026, une unifamiliale se vendait en moyenne en 38 jours, une copropriété en 55 jours. Sur l’île, la copropriété atteignait 60 jours. Chaque semaine supplémentaire sur le marché affaiblit votre position de négociation.
Comment établir un prix défendable
Un prix juste ne sort pas d’une application en ligne ni de ce que le voisin a obtenu l’an passé. Il repose sur:
- Les ventes comparables récentes, dans votre secteur immédiat, pour un type de propriété semblable, sur les trois à six derniers mois.
- L’inventaire actuel, c’est-à-dire ce contre quoi vous entrez réellement en compétition aujourd’hui.
- Les propriétés invendues, souvent plus révélatrices que les ventes. Elles vous montrent exactement où se situe le plafond que les acheteurs refusent de franchir.
- Les caractéristiques réelles de votre propriété: état, rénovations, orientation, stationnement, bruit, vue, superficie du terrain.
L’évaluation municipale, elle, n’est pas un indicateur de valeur marchande. Elle sert au calcul des taxes et reflète souvent une réalité vieille de plusieurs années.
Préparer la propriété avant, jamais pendant
La préparation se fait avant la première photo, pas après la troisième visite décevante. L’ordre de priorité que je recommande:
- Désencombrer. C’est gratuit et c’est ce qui a le plus d’impact. Une pièce vidée des objets personnels paraît plus grande et permet à l’acheteur de se projeter.
- Réparer le visible. Poignée branlante, joint de silicone jauni, robinet qui coule, ampoule brûlée. Chaque petit défaut visible fait douter l’acheteur de ce qu’il ne voit pas.
- Nettoyer en profondeur. Fenêtres, plinthes, électroménagers, salles de bain. Une propriété impeccable se vend plus cher qu’une propriété identique mal entretenue.
- Neutraliser sans dépersonnaliser complètement. Une couche de peinture dans une teinte claire transforme une pièce pour quelques centaines de dollars.
- Soigner l’extérieur. La première impression se forme avant même que l’acheteur descende de sa voiture.
Sur les rénovations majeures, soyez prudent. Refaire une cuisine complète juste avant de vendre est rarement rentable. Corriger un défaut qui bloque la vente, en revanche, en vaut presque toujours la peine.
La mise en marché: vendre un mode de vie, pas des pieds carrés
Un acheteur ne tombe pas en amour avec une superficie. Il tombe en amour avec l’idée de sa vie dans cet endroit. La mise en marché doit raconter cette histoire.
- Photographie professionnelle. Non négociable. La grande majorité des acheteurs éliminent ou retiennent une propriété à partir de la première photo, sur leur téléphone, en quelques secondes.
- Visite virtuelle et plan d’étage. Ils filtrent les curieux et attirent les acheteurs réellement intéressés, ceux qui se présentent en visite déjà convaincus du potentiel.
- Une description qui vend le quartier. L’école à pied, le parc au bout de la rue, le temps réel jusqu’au centre-ville, l’épicerie du coin. C’est ce que l’acheteur achète vraiment.
- Une diffusion large. Centris, les portails, les réseaux sociaux, mais aussi le réseau de courtiers. Une part importante des acheteurs arrive par un courtier qui a un client prêt.
Choisir son courtier: ce que 2000 transactions m’ont appris
Je suis entré dans l’immobilier chez RE/MAX en 2001, à 19 ans. Avant ça, j’ai passé dix ans en compétition de danse sur glace, dont cinq avec l’équipe canadienne. Ce que le sport de haut niveau m’a appris s’applique directement à une mise en marché: la performance du jour J dépend entièrement de la préparation des mois précédents. On ne s’improvise pas le matin de la compétition.
Après plus de 2000 transactions, voici ce que je regarderais si j’étais à votre place:
- Est-ce qu’il connaît votre secteur? Pas la région, votre secteur. Les prix, les délais, les acheteurs types, les rues qui se vendent mieux que d’autres.
- Est-ce qu’il vous dit la vérité sur le prix? Méfiez-vous du courtier qui vous propose le prix le plus élevé. C’est souvent une technique pour obtenir le contrat, suivie de baisses successives. Le courtier qui vous explique pourquoi votre propriété vaut ce qu’elle vaut, chiffres à l’appui, vous sert mieux.
- Qu’est-ce qu’il fait concrètement? Demandez le plan de mise en marché par écrit. Photos, vidéo, diffusion, visites libres, suivi des visites, fréquence des comptes rendus.
- Est-ce qu’il répond? La qualité de la communication pendant les premières rencontres prédit assez bien ce que sera la suite.
Un dernier point sur la transparence. Au Québec, la profession est encadrée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Votre courtier a des obligations précises de vérification, d’information et de conseil envers vous. Vous pouvez vérifier le permis de tout courtier directement sur le registre de l’OACIQ. Faites-le, ça prend une minute.
Vendre cet automne, c’est encore une bonne décision
Le marché se rééquilibre, il ne s’effondre pas. Royal LePage anticipe toujours une progression de 5,0 % du prix de l’agrégat dans le Grand Montréal au quatrième trimestre de 2026, une performance qui contraste avec les reculs attendus à Toronto et à Vancouver.
Ce qui change, c’est l’exigence. Le marché ne pardonne plus l’approximation. Un prix juste, une propriété bien préparée et une mise en marché professionnelle: votre vente se fera bien.
Vous envisagez de vendre dans le Grand Montréal? Écrivez-moi à charles@charlesperreault.com et je vous préparerai une analyse complète de votre propriété et de votre secteur, sans engagement.
Charles Perreault
Courtier immobilier, RE/MAX du Cartier
Mont-Royal, Québec
25 ans d’expertise | 2000+ transactions
