Pendant près de cinq ans, acheter dans le Grand Montréal voulait dire courir. Visiter en vitesse, déposer une promesse d’achat le soir même, retirer ses conditions pour se démarquer, et souvent perdre quand même. Ce n’est plus le marché dans lequel nous sommes.
Avec 20 128 inscriptions en vigueur dans la RMR de Montréal en août 2026, soit 18 % de plus qu’il y a un an, et des ventes en baisse de 13 % sur un an, le rapport de force s’est déplacé. Pas partout, pas complètement, mais suffisamment pour que votre façon de négocier doive changer. Voici comment en profiter sans commettre l’erreur inverse, celle d’attendre éternellement le prix parfait.
1. Sachez dans quel type de marché vous magasinez
Votre pouvoir de négociation dépend entièrement du segment que vous visez. Selon l’APCIQ, le marché de l’unifamiliale demeurait en août 2026 à l’avantage des vendeurs dans la majorité des secteurs de la RMR. La copropriété, elle, affiche un ajustement plus avancé, particulièrement sur l’île de Montréal, où les conditions se situent à la limite d’un marché équilibré et d’un marché d’acheteurs.
Concrètement: si vous magasinez un condo au centre-ville ou dans le Sud-Ouest, vous êtes en position de force, ces secteurs affichant les niveaux d’inscriptions les plus élevés jamais enregistrés dans le système. Si vous magasinez un bungalow à Brossard, vous êtes dans un marché qui s’assouplit mais qui avantage encore le vendeur. Ce sont deux stratégies de négociation complètement différentes.
2. Lisez les jours sur le marché avant de parler de prix
C’est la donnée la plus sous-utilisée par les acheteurs. En août 2026, les unifamiliales de la RMR se sont vendues en moyenne en 42 jours, les copropriétés en 62 jours et les plex en 52 jours.
Une propriété qui affiche 15 jours sur le marché ne se négocie pas comme une propriété qui en affiche 90. Dans le premier cas, le vendeur est encore dans sa fenêtre de confiance et une offre trop basse vous disqualifie. Dans le second, le vendeur a déjà commencé à réviser ses attentes, surtout si une première baisse de prix est inscrite à l’historique. Demandez toujours à votre courtier l’historique complet de l’inscription: date de mise en marché, prix demandé initial, baisses successives, retraits et remises en marché.
3. Récupérez vos conditions avant de négocier le prix
Voici le conseil que je répète le plus souvent à mes acheteurs cet automne. La première victoire d’un marché qui se rééquilibre n’est pas un rabais de 20 000 $. C’est le droit de redevenir prudent.
Trois conditions valent la peine d’être défendues avant tout:
- L’inspection en bâtiment. Une inspection complète par un professionnel reconnu, avec un délai réaliste pour l’exécuter et pour réagir au rapport. C’est la condition qui vous protège contre la mauvaise surprise à six chiffres.
- Le financement. Même avec une préapprobation en main, une condition de financement vous protège si l’évaluation du prêteur arrive sous le prix convenu, ce qui est plus fréquent dans un marché qui s’ajuste.
- L’examen des documents. Pour une copropriété, l’accès au carnet d’entretien, aux états financiers du syndicat, au montant du fonds de prévoyance et aux procès-verbaux des dernières assemblées. Pour un plex, les baux, l’état des loyers et l’historique des avis d’augmentation.
Une promesse d’achat conditionnelle bien structurée à un prix raisonnable est souvent acceptée plus facilement qu’une offre agressive sans condition. Le vendeur cherche une transaction qui se rendra chez le notaire, pas seulement le plus gros chiffre.
4. Bâtissez votre offre sur des comparables, pas sur un pourcentage
« Je vais offrir 10 % de moins » n’est pas une stratégie, c’est un réflexe. Ce pourcentage n’a de sens que par rapport au prix demandé, et le prix demandé peut être trop élevé de 15 % comme il peut être parfaitement aligné.
La bonne méthode consiste à partir des ventes récemment conclues dans le même secteur, pour des propriétés comparables en superficie, en âge, en état et en stationnement. Rappelez-vous que malgré la hausse de l’offre, les prix médians de la RMR progressaient toujours en août 2026: 3 % pour l’unifamiliale, 4 % pour la copropriété et 2 % pour les plex sur un an. L’APCIQ souligne d’ailleurs que l’offre plus abondante ne s’est pas traduite par des marges de négociation importantes. Arriver avec une offre déconnectée des comparables, c’est perdre votre crédibilité dès le premier échange.
5. Gardez un œil sur le coût du financement
La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 2 septembre 2026, un septième maintien consécutif. La prochaine annonce a lieu le 28 octobre 2026.
Du côté des taux hypothécaires, l’écart entre le meilleur taux affiché et le taux moyen reste considérable. Au moment d’écrire ces lignes, Ratehub affichait les meilleurs taux fixes cinq ans assurés autour de 4 %, alors que le taux fixe cinq ans moyen au Québec se situait près de 5 %. Les meilleurs taux variables cinq ans tournaient autour de 3,45 %. Ces taux bougent quotidiennement et varient selon votre dossier, votre mise de fonds et le type d’assurance prêt, mais l’ordre de grandeur est clair: magasiner votre financement peut valoir plus cher qu’une négociation de prix réussie.
N’oubliez pas la simulation de crise du BSIF. Pour être approuvé, vous devez démontrer que vous pourriez assumer les versements calculés au taux admissible minimal, soit le plus élevé entre le taux de référence et votre taux contractuel majoré de deux points de pourcentage. Cette règle s’applique à l’achat et au refinancement. Elle détermine votre capacité d’emprunt réelle, et non le taux que vous paierez.
6. Négociez autre chose que le prix
Quand un vendeur refuse de bouger sur le prix, il est souvent prêt à bouger ailleurs. La date d’occupation, les inclusions d’électroménagers ou de luminaires, la prise en charge d’une réparation identifiée à l’inspection, le délai de libération ou même la répartition de certains frais sont tous négociables. Dans plusieurs de mes transactions, la valeur réelle obtenue par l’acheteur s’est trouvée là, pas dans le prix inscrit sur la promesse d’achat.
7. Ne confondez pas patience et paralysie
C’est le piège de ce marché. Comme les acheteurs ont retrouvé du choix, plusieurs s’installent dans une attente indéfinie. L’APCIQ note que les tensions géopolitiques, les incertitudes économiques et les préoccupations liées aux prix élevés ralentissent la prise de décision de plusieurs ménages.
Sauf que les prix médians continuent de monter, et Royal LePage prévoit une hausse de 5,0 % du prix de l’agrégat dans le Grand Montréal au quatrième trimestre de 2026 sur un an. Attendre coûte quelque chose. Après 25 ans et plus de 2000 transactions, le regret que j’entends le plus souvent n’est pas « j’ai payé trop cher », c’est « j’aurais dû acheter il y a trois ans ».
En résumé
Cet automne vous donne trois choses que vous n’aviez plus: du choix, du temps et le droit de poser vos conditions. Utilisez-les avec méthode. Connaissez votre segment, lisez l’historique des inscriptions, défendez vos conditions avant le prix, appuyez votre offre sur des comparables et magasinez votre financement aussi sérieusement que votre propriété.
Vous préparez un achat dans le Grand Montréal? Écrivez-moi à charles@charlesperreault.com. Je regarde avec vous les comparables de votre secteur cible et je vous dis franchement où se situe votre pouvoir de négociation.
Charles Perreault
Courtier immobilier, RE/MAX du Cartier, Mont-Royal, Québec
25 ans d’expertise | 2000+ transactions
Sources et références
- APCIQ, RMR de Montréal: le rééquilibrage du marché gagne désormais les couronnes, données d’août 2026
- Banque du Canada, Taux directeur
- BSIF, Ligne directrice B-20 sur la souscription de prêts hypothécaires résidentiels
- Ratehub.ca, Taux hypothécaires au Québec
- Royal LePage, Prévisions du marché immobilier canadien
- OACIQ, La promesse d’achat
