Chaque année à la mi-octobre, la même question revient dans mes rencontres avec des vendeurs: est-ce que je mets ma maison en vente maintenant ou est-ce que j’attends le printemps? En 2026, la réponse mérite plus de nuance que d’habitude, parce que le marché du Grand Montréal n’est plus celui des dernières années.
Voici comment je lis la situation, et la méthode que j’applique avec mes clients pour les dix prochaines semaines.
Le contexte: plus de concurrence, des acheteurs plus lents
En août 2026, la RMR de Montréal comptait 20 128 inscriptions en vigueur, une hausse de 18 % sur un an. Cette croissance est maintenant plus marquée sur la Rive-Sud, avec 28 %, et sur la Rive-Nord, avec 26 %, qu’elle ne l’est sur l’île. Pendant ce temps, les ventes ont reculé de 13 % sur un an, à 2 853 transactions.
La bonne nouvelle, c’est que malgré tout ça, le marché de l’unifamiliale demeurait en août à l’avantage des vendeurs dans la majorité des secteurs de la RMR, et les prix médians progressaient encore: 3 % pour l’unifamiliale, 4 % pour la copropriété, 2 % pour les plex sur un an.
La conclusion est donc nuancée: vous n’êtes pas dans un marché difficile, vous êtes dans un marché exigeant. Votre propriété doit maintenant se démarquer d’un éventail d’options nettement plus large qu’il y a un an.
La fenêtre réelle: environ dix semaines
Si vous mettez en marché à la fin octobre, vous disposez d’environ dix semaines utiles avant que l’activité ne ralentisse pour les Fêtes. Les délais moyens de vente observés en août donnent une idée du temps nécessaire: 42 jours pour une unifamiliale, 62 jours pour une copropriété, 52 jours pour un plex. À cela s’ajoutent les délais pour les conditions et pour la signature chez le notaire.
Autrement dit, une unifamiliale mise en marché correctement dès maintenant a de bonnes chances d’être vendue avant Noël. Une copropriété au centre-ville, où l’ajustement est le plus avancé et où les prix font du surplace depuis plusieurs trimestres selon l’APCIQ, demande une planification plus serrée et un positionnement de prix plus agressif.
Le prix de départ: la décision qui détermine tout le reste
Je le redis parce que c’est vrai et parce que c’est la seule erreur vraiment coûteuse: dans un marché où l’acheteur a le choix, un prix de départ trop élevé ne se corrige pas facilement.
Voici ce qui se passe mécaniquement. Les deux ou trois premières semaines génèrent le gros du trafic, parce que tous les acheteurs actifs qui attendaient une propriété comme la vôtre la découvrent en même temps. Si le prix les fait hésiter, ils passent à la suivante. Vous brûlez votre meilleure fenêtre. Ensuite, vous ne vivez plus que sur le flux des nouveaux acheteurs qui entrent sur le marché, un flux beaucoup plus mince. Les jours s’accumulent, et à 60 ou 80 jours, les acheteurs qui reviennent vous font des offres plus basses que ce que vous auriez obtenu avec un prix juste dès le départ.
Un prix juste ne veut pas dire un prix bas. Il veut dire un prix appuyé sur les ventes conclues des derniers mois dans votre secteur immédiat, pour des propriétés réellement comparables. Pas sur l’évaluation municipale, pas sur ce que le voisin demandait il y a deux ans, pas sur ce dont vous avez besoin pour votre prochain achat.
Préparer une propriété pour des visites d’automne
Vendre en octobre et en novembre pose des défis pratiques que le printemps n’a pas. Les journées raccourcissent, les terrains sont moins flatteurs, et les visites se font souvent en fin de journée, dans la noirceur.
- Faites photographier avant la chute des feuilles, ou réutilisez de bonnes photos d’été en complément. Une façade photographiée sous un ciel gris de novembre coûte des clics.
- Éclairez massivement. Ampoules de même température partout, toutes les lumières allumées avant chaque visite, rideaux ouverts le jour. C’est le geste le moins cher avec le meilleur rendement.
- Sécurisez l’accès. Allée dégagée, feuilles ramassées, tapis d’entrée, éclairage extérieur fonctionnel. La première impression se joue avant la porte.
- Chauffez normalement. Une maison froide envoie un message d’abandon et soulève des questions sur le système de chauffage.
- Réglez les irritants visibles. Goutières, calfeutrage, fenêtres embuées, robinets qui coulent. Chaque défaut visible devient un argument de négociation pour l’acheteur.
- Préparez vos documents à l’avance. Déclarations du vendeur, certificat de localisation, factures de rénovation, comptes de taxes, documents du syndicat s’il y a lieu. Un dossier complet accélère la levée des conditions, ce qui compte double quand la fenêtre est courte.
Anticiper les conditions plutôt que les subir
Les acheteurs ont retrouvé le réflexe de déposer des promesses d’achat conditionnelles à l’inspection et au financement. C’est sain, mais c’est aussi là que beaucoup de transactions déraillent en fin d’année.
Ma recommandation: faites inspecter votre propriété avant de la mettre en marché, ou à tout le moins faites vérifier les éléments à risque connus de votre type de bâtiment et de votre âge de construction. Vous avez alors deux options: corriger, ou divulguer et ajuster le prix en conséquence. Dans les deux cas, vous contrôlez la conversation plutôt que de la subir dix jours après l’acceptation d’une promesse.
Vendre maintenant ou attendre le printemps?
La réponse dépend de votre situation, mais voici les deux éléments que je mets toujours sur la table.
Premièrement, l’inventaire continue de gonfler. Si vous attendez le printemps, vous ne serez pas seul à y penser, et votre propriété arrivera dans un bassin de concurrents encore plus large. L’automne offre moins d’acheteurs, mais des acheteurs plus sérieux: personne ne visite une maison un mardi soir de novembre par curiosité.
Deuxièmement, si vous vendez pour racheter, rappelez-vous que vous êtes des deux côtés de la transaction. Un marché qui s’assouplit vous donne moins comme vendeur, mais vous redonne du pouvoir de négociation comme acheteur. Ce qui compte n’est pas le prix de vente en soi, c’est l’écart entre les deux.
Le choix du courtier, et pourquoi ça compte plus dans ce marché-ci
Quand tout se vendait en trois jours avec des surenchères, la différence entre un bon courtier et un courtier ordinaire était difficile à voir. Ce n’est plus le cas. Dans un marché où l’acheteur compare, le positionnement de prix, la qualité de la mise en marché et la gestion des négociations font une différence chiffrable.
J’ai commencé en immobilier en 2001, à 19 ans. J’ai vécu plusieurs cycles depuis, et j’ai fait mes propres erreurs en cours de route. La leçon qui revient toujours, c’est que les vendeurs les mieux servis ne sont pas ceux à qui on a promis le plus gros prix à la rencontre initiale. Ce sont ceux à qui on a dit la vérité sur leur marché, même quand elle était inconfortable. Un courtier qui gonfle votre prix pour obtenir votre inscription vous coûtera du temps et de l’argent, dans cet ordre.
Quand vous rencontrez un courtier, demandez-lui les ventes conclues qui appuient son prix suggéré, son plan de mise en marché concret pour les trois premières semaines, et ce qu’il fera si la propriété n’a pas d’offre après 30 jours. Les réponses vous en diront long.
Pour aller plus loin
Si vous songez à vendre d’ici la fin de l’année dans le Grand Montréal, écrivez-moi à charles@charlesperreault.com. Je vous prépare une analyse comparative de marché pour votre secteur et je vous dis honnêtement si la fenêtre d’automne est la bonne pour vous.
Charles Perreault
Courtier immobilier, RE/MAX du Cartier, Mont-Royal, Québec
25 ans d’expertise | 2000+ transactions
Sources et références
- APCIQ, RMR de Montréal: le rééquilibrage du marché gagne désormais les couronnes, données d’août 2026
- APCIQ, Baromètre du marché résidentiel
- OACIQ, Les déclarations du vendeur
- OACIQ, Le certificat de localisation
- Royal LePage, Prévisions du marché immobilier canadien
