Le plex reste un des véhicules d’investissement préférés des Montréalais, et pour de bonnes raisons. Mais investir en 2026 ne se fait pas sur un coup de tête. Entre le prix d’entrée, le rendement locatif et l’encadrement des loyers, il faut regarder les vrais chiffres. Voici un portrait honnête, données officielles à l’appui.

Un marché locatif encore serré, mais qui respire un peu

Selon le Rapport sur le marché locatif 2025 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le taux d’inoccupation dans la grande région de Montréal est passé de 2,1 % en 2024 à 2,9 % en 2025. C’est une légère détente, mais on demeure loin du seuil d’équilibre généralement situé autour de 3 %. Autrement dit, la demande locative reste forte, ce qui est plutôt rassurant pour un propriétaire.

Côté loyers, la SCHL rapporte une hausse du loyer moyen de 7,2 % pour un appartement de deux chambres dans la région de Montréal entre octobre 2024 et octobre 2025, pour s’établir à 1 346 $. Fait intéressant: le loyer des logements inoccupés atteignait 1 573 $, contre 1 275 $ dans les logements déjà occupés. La SCHL estime qu’environ 40 % de la hausse du loyer moyen est attribuable au roulement des locataires.

Le prix d’entrée du plex

Investir demande du capital. Au deuxième trimestre de 2026, le prix médian d’un plex dans la région métropolitaine de Montréal était de 874 000 $, en hausse de 5 % sur un an, la plus forte progression parmi les catégories de propriétés. Sur l’île de Montréal, ce prix médian grimpait à 920 000 $. Ces montants exigent une mise de fonds substantielle et un financement solide.

Le financement et la simulation de crise

La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 15 juillet 2026, ce qui garde le coût d’emprunt raisonnable. Attention toutefois: pour un immeuble non assuré, votre prêteur applique la simulation de crise du BSIF. Vous devez vous qualifier au taux le plus élevé entre le taux de votre contrat plus deux points de pourcentage, ou 5,25 %. Faites vos calculs avec ce taux, pas seulement avec le taux affiché.

L’encadrement des loyers: un facteur à intégrer

Au Québec, l’augmentation des loyers est encadrée. Pour 2026, le Tribunal administratif du logement (TAL) retient un taux de base de 3,1 % pour les baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027, calculé sur la moyenne de l’indice des prix à la consommation des trois dernières années. À cela peuvent s’ajouter des éléments propres à chaque logement, comme les hausses de taxes municipales et scolaires ou de primes d’assurance. Un propriétaire peut aussi transférer une partie des dépenses de rénovation majeure. Un investisseur avisé intègre cet encadrement dans ses projections de rendement.

Mon conseil

Un bon investissement immobilier repose sur les chiffres, pas sur l’émotion. Avant d’acheter, exigez le rôle des loyers, vérifiez l’état réel de l’immeuble, calculez votre rendement net après taxes, assurances et entretien, et prévoyez une réserve pour les imprévus. Un plex peut être un excellent véhicule de constitution de patrimoine, à condition d’être évalué froidement.

Vous envisagez un premier immeuble à revenus ou un ajout à votre portefeuille? Écrivez-moi à charles@charlesperreault.com. On analysera les chiffres ensemble, sans complaisance.

Sources et références

• SCHL, Rapport sur le marché locatif 2025
• APCIQ, Statistiques du marché résidentiel, 2e trimestre 2026
• Tribunal administratif du logement, Outil de calcul 2026
• BSIF, Taux admissible minimal pour les prêts hypothécaires non assurés

Charles Perreault, Courtier Immobilier, RE/MAX du Cartier, Mont-Royal, Québec. 25 ans d’expertise, plus de 2000 transactions.